Tous les français, quel que soit leur âge, rêvent d’accéder, un jour, à la propriété. Avoir son propre chez-soi, sa maison ou son appart, ne plus être tributaire d’un proprio plus ou moins zélé … bref, l’accession à la propriété est également un point de mire, y compris pour les freelances.
Si pour l’ensemble des salariés du secteur privé, comme du public, l’accès aux prêts immobiliers relève parfois du casse-tête, en ce qui concerne les indépendants, on frôle la crise de nerf. Là où les dossiers « simples et classiques » ont connu un taux de refus de l’ordre de 45% jusqu’à ce mois d’octobre, où le taux d’usure a été relevé en corrélation avec la hausse des taux immobiliers, les indépendants ont vu le taux de refus d’accès au crédit immobilier grimper à 70%.
Encore trop souvent considérés comme peu crédibles ou à risque pour les établissements de prêts, les freelances rencontrent un peu le même type d’écueils en ce qui concerne la location d’un appartement. Caution indispensable, liasses fiscales, X années d’exercices comptables, solvabilité d’un(e) conjoint(e) salarié … Alors ? On fait comment lorsque l’on est indépendant et qu’on souhaite souscrire à un emprunt bancaire ? Allez, suivez-nous, on vous en dit un peu plus en plus on vous donne de bonnes nouvelles pour accéder facilement et légalement à la propriété en étant freelance.
I – Quelles exigences pour emprunter pour un freelance ?
Si de tous temps les banques se sont montrées plus frileuses qu’audacieuses en matière de prêt immobilier, ce n’est pas le contexte économique actuel, pour le moins chaotique, qui va les inciter à ouvrir le robinet ou à prendre le moindre risque. Bien au contraire. Les conditions d’octroi se sont durcies, y compris pour les salariés en CDI, alors pour les indépendants, le durcissement est encore plus important. Alors que la loi vient de rehausser le taux d’usure à 3,05% pour les prêts immobiliers dont la durée de remboursement est supérieure à 20 ans et à 3, 03% pour les durées inférieures, les banques vont probablement encore renforcer leurs exigences.
Dans le cadre de l’étude de faisabilité d’un octroie de prêt immobilier, les banques s’appuient sur les recommandations édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
En votre qualité de freelance, outre une gestion financière irréprochable (pas d’incidents de paiement, pas ou très peu de découverts) et un minimum d’épargne personnelle, vous devrez justifier d’au moins trois exercices comptables positifs, de ne pas avoir d’autres crédits en cours (prêt perso, crédit conso, crédit moto ou voiture…) et d’exercer votre talent dans un secteur considéré comme étant très demandé ou porteur dans un futur proche ou plus éloigné.
Comment rassurer la banque ?
Autre problématique, le taux d’effort consenti par l’emprunteur ne doit pas dépasser 30% de ses revenus mensuels. Or, dans leur immense majorité, les freelances ont des revenus fluctuants. Il est donc difficile pour un banquier de trouver un revenu de référence. Dans la plupart des cas, si le dossier présenté est rigoureux, le prêteur se basera sur le revenu le plus faible pour calculer le taux d’effort qui devra être consenti. En dépit d’une rigueur de gestion et de la transparence dont vous pouvez faire preuve, mais également d’une parfaite connaissance de votre marché, l’accès à un prêt immobilier ne vous est pas garanti. Mieux vaudra avoir un co-emprunteur en CDI ou une belle épargne financière avant de vous présenter devant un banquier.
II – Pourquoi les banques sont elles frileuses envers les indépendants ?
Bien qu’elles disposent d’un solide arsenal juridique, les banques ne prennent que très rarement des risques. Particulièrement méfiantes, elles demandent de nombreuses garanties avant de vous prêter de l’argent. Si l’octroie d’un prêt immobilier, qui représente généralement une grosse somme d’argent, fait l’objet de toutes les attentions et de toutes les précautions de la part des établissements de prêt, il en va de même pour toutes les formes de crédits. Obtenir un prêt financier lorsque l’on est freelance relève vraiment du parcours du combattant. Bien qu’elles soient compréhensibles, ces réticences sont généralement mal acceptées par les milliers d’indépendants qui, cependant, tirent, le plus souvent des revenus confortables de leur travail.
III – Accédez à la propriété en étant en portage salarial et gardez votre liberté
Afin de sécuriser et de stabiliser leur situation financière, de plus en plus de freelances ont recours au Portage salarial. Ce statut hybride leur permet de conserver toute latitude de choisir leurs clients, de fixer librement leurs honoraires et définir les contours de leurs missions tout en acquérant un statut de salarié comme n’importe quel autre salarié du secteur privé.
Contrairement au statut précaire de freelance, en portage salarial, le salarié porté ne prend aucun risques quant à d’éventuels d’impayés de la part de ses clients. Si impayé il y a, c’est la société de Portage salarial qui se charge du recouvrement, assurant au salarié porté le règlement de son salaire de fiable et régulière. Chaque salarié porté bénéficie d’une couverture sociale, de garanties de prévoyance, d’assurance chômage …comme n’importe quel salarié du secteur privé.
Rassurer les établissements de prêt grâce au portage salarial
Autre aspect particulièrement rassurant pour les banques, pour accéder au statut de salarié porté le freelance doit justifier d’une certaine antériorité dans son expertise, d’un revenu minimum de 300€/jour …
Enfin, chaque salarié porté est couvert par les assurances souscrites par les entreprises de portage salarial. La sécurité apportée par le statut de salarié porté joue également un rôle essentiel dans le coût de l’assurance de prêt obligatoire.
En conclusion, tous les indépendants qui exercent des professions autres que celles figurant dans la liste exhaustive (profession réglementées relevant d’un ordre national) qui régit le portage salarial devraient s’orienter vers le statut moderne et parfaitement encadré du Portage salarial avant de monter un dossier de prêt immobilier.
